Ez azért különösen fontos, mert egy nem megfelelően kialakított fizetési ütemezés, egy túl rövid határidő vagy a hitel meghiúsulásának rendezetlen következményei komoly anyagi kockázatot jelenthetnek a vevő számára. Ugyanakkor az eladó érdekeit is megfelelően védeni kell arra az esetre, ha a bank végül nem vagy csak késedelmesen folyósít.
Hitelből történő ingatlanvásárlásnál ezért célszerű már az adásvételi szerződés előkészítése előtt tisztázni a finanszírozás legfontosabb kérdéseit.
Miért más egy hitelből finanszírozott ingatlan-adásvétel?
Egy egyszerűbb ingatlan-adásvételnél a vevő akár saját forrásból, egy vagy néhány részletben is megfizetheti a teljes vételárat. Banki finanszírozás esetén azonban a vételár egy része nem közvetlenül a vevő rendelkezésére áll.
A bank a hitel folyósítása előtt megvizsgálja többek között a vevő hitelképességét, az ingatlan értékét és jogi helyzetét, továbbá azt is, hogy teljesülnek-e a finanszírozás feltételei.
Ez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződés megkötése és a teljes vételár megfizetése között akár hosszabb idő is eltelhet. Ezt az időszakot pedig szerződéses szempontból is megfelelően rendezni kell.
Fontos továbbá, hogy az egyes bankok szerződéses és folyósítási követelményei eltérhetnek. Emiatt nem célszerű abból kiindulni, hogy egy korábbi ingatlanvásárlásnál alkalmazott szerződés vagy egy interneten megtalált minta automatikusan megfelelő lesz az adott finanszírozó bank számára.
1. Már a szerződéskötés előtt tisztázza, miből fizeti meg a vételárat
Az adásvételi szerződés egyik alapvető része a vételár és annak megfizetési módja.
Hitelből történő vásárlásnál pontosan meg kell határozni, hogy a teljes vételárból mekkora összeget fizet meg a vevő saját forrásból, és mekkora összeg érkezik banki finanszírozásból.
Nem elegendő tehát annyit rögzíteni, hogy a vevő például „részben hitelből” teljesít. A fizetés szerkezetét és határidejét egyértelműen kell kialakítani.
A szerződésben jelentősége lehet többek között:
- a foglaló vagy előleg összegének,
- az önerőből megfizetendő vételárrésznek,
- annak teljesítési időpontjának,
- a hitelből fizetett vételárrész összegének,
- a banki folyósítás várható határidejének,
- valamint annak, hogy a vételár mely bankszámlára kerül megfizetésre.
A megfelelő fizetési ütemezés nemcsak a vevő számára fontos. Az eladónak is pontosan látnia kell, mikor és milyen feltételekkel jut hozzá a teljes vételárhoz.
2. Ne vállaljon indokolatlanul rövid fizetési határidőt
Hitelből vásárló vevőknél gyakori kockázat, hogy a szerződésben olyan fizetési határidőt vállalnak, amelybe a banki hitelbírálat, az értékbecslés, a szerződés esetleges módosítása és a folyósítás feltételeinek teljesítése már nehezen fér bele.
A hitelügyintézés időt vesz igénybe, és közben olyan körülmény is felmerülhet, amely további dokumentumok beszerzését vagy a szerződés pontosítását teszi szükségessé.
Éppen ezért a határidők meghatározásakor érdemes megfelelő időtartalékot hagyni.
Nem szerencsés abból kiindulni, hogy ha a bank előzetesen megfelelő hitelösszeget jelzett, akkor a folyósítás egy meghatározott napon biztosan megtörténik. Az előzetes hitelbírálat vagy kalkuláció önmagában még nem feltétlenül jelenti azt, hogy a bank az adott ingatlanra, az adott összegben és az elképzelt időpontban ténylegesen folyósítani is fog.
3. Mi történik, ha a bank végül nem ad hitelt?
Ez a hitelből történő ingatlanvásárlás egyik legfontosabb kérdése.
A vevő és az eladó megállapodott, az adásvételi szerződést aláírták, a vevő pedig esetleg már jelentős összegű foglalót is átadott. Később azonban kiderül, hogy a bank a vártnál kevesebb hitelt biztosít, vagy a hitelkérelmet elutasítja.
Ilyenkor alapvető jelentősége van annak, hogy mit tartalmaz az adásvételi szerződés.
Önmagában az, hogy a vevő hitelből kívánta finanszírozni a vásárlást, nem jelenti automatikusan azt, hogy sikertelen hitelfelvétel esetén minden következmény nélkül megszűnhet a szerződés.
A felek ezért már a szerződés előkészítése során rendezhetik, hogyan kezelik a finanszírozás meghiúsulásának kockázatát. Ennek pontos módja mindig az adott ügy körülményeitől és a felek megállapodásától függ.
Különösen fontos ez akkor, ha a szerződéskötéskor foglaló kerül megfizetésre.
4. Foglaló hitelből történő vásárlásnál – különösen körültekintően
Az ingatlan-adásvételi szerződéseknél gyakran kerül sor foglaló megfizetésére. A foglalónak azonban komoly jogkövetkezményei lehetnek, ezért nem pusztán egy első vételárrészletként érdemes rá tekinteni.
Ha az ügylet olyan okból hiúsul meg, amelyért a foglalót adó fél felelős, a foglalót elveszítheti. Ha pedig a meghiúsulásért a foglalót kapó fél felelős, főszabály szerint a kapott foglaló kétszeresét kell visszatérítenie.
Hitelből vásárló vevőként ezért különösen fontos még a foglaló átadása előtt tisztázni, mennyire biztos a szükséges finanszírozás.
A banki hitel elutasításának szerződéses következményei nem minden esetben azonosak. Ezért veszélyes lehet arra hagyatkozni, hogy „ha nem ad a bank hitelt, a foglaló úgyis automatikusan visszajár”.
A szerződésnek lehetőség szerint egyértelmű választ kell adnia arra, hogyan alakul a felek helyzete akkor, ha a tervezett finanszírozás nem valósul meg.
5. Az értékbecslés eredménye a hitelösszeget is befolyásolhatja
A hitelfelvételnél nemcsak az számít, mennyiért állapodott meg a vevő és az eladó az ingatlanról.
A finanszírozó bank saját értékbecslést végezhet, és az ingatlan általa elfogadott értéke eltérhet a szerződésben szereplő vételártól.
Ez különösen akkor okozhat problémát, ha a vevő a vételár jelentős részét hitelből szeretné finanszírozni, és kevés további saját forrással rendelkezik.
Ha például a felek által kialkudott vételár magasabb annál, mint amilyen értéket a bank az ingatlannál figyelembe vesz, előfordulhat, hogy a tervezettnél nagyobb önerőre lesz szükség.
A szerződés aláírása előtt ezért nem kizárólag azt célszerű átgondolni, hogy a vevő jövedelme alapján várhatóan mekkora hitelre lehet jogosult. Az is lényeges kérdés, hogy maga a megvásárolni kívánt ingatlan megfelelő fedezetet jelent-e a bank számára.
6. Az ingatlan jogi állapota a folyósítást is befolyásolhatja
Banki finanszírozás esetén kiemelt jelentősége van az ingatlan tulajdoni lapjának és az azon szereplő jogoknak, tényeknek, terheknek.
A tulajdoni lap vizsgálata során többek között arra kell figyelni, hogy:
- valóban az eladó-e a bejegyzett tulajdonos,
- van-e az ingatlanon jelzálogjog,
- fennáll-e végrehajtási jog,
- szerepel-e haszonélvezeti vagy használati jog,
- terheli-e elidegenítési és terhelési tilalom,
- illetve van-e más olyan bejegyzés, amely az adásvételt vagy a banki finanszírozást befolyásolhatja.
Ha az ingatlan már eleve jelzálogjoggal terhelt – például azért, mert az eladónak is fennálló lakáshitele van –, az ügylet megfelelő lebonyolítása részletesebb szerződéses rendezést igényelhet.
Ilyenkor pontosan meg kell határozni, hogyan történik a korábbi tartozás visszafizetése, a teher törlése, illetve milyen sorrendben kerül sor az egyes vételárrészletek teljesítésére.
7. Mi történik, ha az eladónak is van hitele az ingatlanon?
Ez egyáltalán nem ritka helyzet.
Előfordulhat, hogy a vevő banki hitelből vásárol meg egy olyan ingatlant, amelyen az eladó saját bankjának jelzálogjoga található.
Ilyenkor valójában két finanszírozási folyamatot is össze kell hangolni.
Rendezni kell többek között:
- az eladó fennálló tartozásának pontos összegét,
- a végtörlesztés vagy tehermentesítés feltételeit,
- azt, hogy a vételár mely része kerül közvetlenül az eladó bankjához,
- milyen dokumentum szükséges a jelzálogjog törléséhez,
- és mikor teljesülhetnek a vevő bankjának folyósítási feltételei.
Ebben a helyzetben különösen veszélyes lehet egy általános szerződésminta használata, mert a fizetések sorrendjének és a tehermentesítésnek pontosan illeszkednie kell az adott ügylethez.
8. Az önerő és a banki vételárrész sorrendje sem mindegy
A hitelintézetek jellemzően meghatározzák, milyen feltételek teljesítése után folyósítják a hitelösszeget.
A gyakorlatban ennek része lehet, hogy a vevőnek előbb igazolnia kell az önerőből teljesítendő vételárrész megfizetését.
Ezért az adásvételi szerződés fizetési ütemezését úgy kell kialakítani, hogy az ne kerüljön ellentmondásba a bank folyósítási feltételeivel.
Ha például a szerződés szerint a vevőnek egy bizonyos időpontig olyan összeget kellene megfizetnie, amelyhez valójában már a banki hitelre lenne szüksége, miközben a bank ezt az összeget csak az önerő teljesítésének igazolása után folyósítaná, könnyen patthelyzet alakulhat ki.
A fizetési ütemezés ezért nem pusztán technikai részlet, hanem az ügylet sikeres lebonyolításának egyik alapvető eleme.
9. A tulajdonjog bejegyzését is megfelelően rendezni kell
Hitelből történő vásárlásnál rendszerint idő telik el a szerződés aláírása és a teljes vételár megfizetése között.
Ez alatt az idő alatt a vevő érdekeit is megfelelő jogi megoldással szükséges védeni.
A hatályos ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint ennek egyik fontos eszköze lehet a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése. Ennek részleteit és az alkalmazandó konstrukciót azonban mindig az adott adásvétel körülményeinek megfelelően kell kialakítani.
A szerződésben rendezni kell azt is, hogy az eladó mikor adja meg a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges hozzájárulást, illetve hogyan történik ennek kezelése a vételár teljes megfizetéséig.
Ezek nem pusztán adminisztratív kérdések. A megfelelő ingatlan-nyilvántartási biztosítékok a többhetes vagy akár több hónapos teljesítési időszak alatt különösen jelentősek lehetnek.
10. A bank követelményeit még az aláírás előtt érdemes ellenőrizni
Hitelből történő vásárlásnál gyakori probléma, hogy a felek először aláírják az adásvételi szerződést, és csak ezt követően derül ki, hogy a finanszírozó bank valamely rendelkezést más formában kér.
Ez szerződésmódosítást, újabb aláírást, további ügyintézést és akár késedelmet is eredményezhet.
Ezért ha már ismert, hogy melyik hitelintézet finanszírozza a vásárlást, célszerű annak aktuális követelményeit már a szerződés elkészítésekor figyelembe venni.
Az egyes bankok elvárásai változhatnak, ezért nem elegendő kizárólag korábbi tapasztalatokra vagy más személy ügyletében alkalmazott szerződésre támaszkodni.
11. Mikor történjen a birtokbaadás?
A birtokbaadás időpontja szorosan összefügg a vételár teljesítésével.
Gyakori megoldás, hogy az eladó a teljes vételár megfizetését követően meghatározott időn belül adja át az ingatlan birtokát a vevő részére.
Hitelből történő vásárlásnál ezért a birtokbaadás várható időpontját is a banki folyósítással összhangban célszerű meghatározni.
A szerződésben érdemes egyértelműen rendelkezni többek között:
- a birtokbaadás időpontjáról,
- az ingatlan kiürített állapotáról,
- a kulcsok átadásáról,
- a mérőóraállások rögzítéséről,
- a közüzemi elszámolásról,
- valamint arról, hogy a birtokbaadásig felmerülő költségeket melyik fél viseli.
A birtokbaadási szabályok megfelelő rögzítése később számos vitát előzhet meg.
12. A hitelszerződés és az adásvételi szerződés egymással összefügg
Fontos különbséget tenni az ingatlan adásvételi szerződése és a bankkal kötött hitelszerződés között.
Az adásvételi szerződés az eladó és a vevő közötti jogviszonyt rendezi. A hitelszerződés ezzel szemben a vevő és a finanszírozó bank között jön létre.
A két szerződés mégis szorosan összekapcsolódhat.
A vevőnek ugyanis az eladóval szemben akkor is teljesítenie kell a vállalt kötelezettségeit, ha a saját bankjával kapcsolatos ügyintézés során probléma merül fel, kivéve, ha az adásvételi szerződés erre megfelelő és alkalmazható rendelkezést tartalmaz.
Éppen ezért a hitelfinanszírozás nem kezelhető az adásvételi szerződéstől teljesen elkülönülő kérdésként.
Mikor keressen ügyvédet hitelből történő ingatlanvásárlásnál?
Lehetőleg nem akkor, amikor már megállapodott minden feltételben és másnap szeretné átadni a foglalót.
Az ügyvédi közreműködés annál hatékonyabb lehet, minél korábbi szakaszban kerül sor a jogi kérdések tisztázására.
Már az ingatlan kiválasztását és a lényeges üzleti feltételek kialakítását követően érdemes egyeztetni arról:
- milyen jogi helyzetben van az ingatlan,
- milyen terhek találhatók rajta,
- milyen finanszírozással történik a vásárlás,
- mennyi önerő áll rendelkezésre,
- milyen határidő reális a hitel folyósítására,
- szükséges-e meglévő jelzálogjog törlése,
- hogyan szabályozandó a foglaló,
- és milyen következménye legyen annak, ha a tervezett hitel mégsem áll rendelkezésre.
Ezeket a kérdéseket lényegesen egyszerűbb a szerződés aláírása előtt rendezni, mint egy már létrejött jogviszonyban utólag megoldást keresni.
Hitelből vásárol ingatlant? A szerződésnek az egész ügyletet kell biztonságosan kezelnie
A hitelből történő ingatlanvásárlásnál az adásvételi szerződés nem egyszerűen az ingatlan és a vételár adatait rögzítő dokumentum.
Össze kell hangolnia a vevő és az eladó megállapodását, a vételárfizetés ütemezését, az önerő és a banki finanszírozás sorrendjét, az ingatlan esetleges tehermentesítését, a tulajdonjog bejegyzését és a birtokbaadást is.
Mindezek mellett előre kell gondolni arra is, mi történik akkor, ha a folyamat nem pontosan a tervek szerint alakul.
Egy megfelelően előkészített adásvételi szerződés célja ezért nem kizárólag az, hogy megfeleljen a formai követelményeknek. Legalább ilyen fontos, hogy világosan rendezze a felek jogait és kötelezettségeit, valamint kezelje az adott ügyletben előre felismerhető kockázatokat.
Ingatlanforgalmi szakjogászként Szegeden ingatlan-adásvételi szerződések elkészítésében és véleményezésében, a tulajdoni és ingatlan-nyilvántartási kérdések áttekintésében, valamint a kapcsolódó földhivatali eljárásokban is segítséget nyújtok.
Amennyiben hitelből vásárolna ingatlant, érdemes már a szerződéskötés előtt ügyvédi segítséget igénybe venni, hogy a finanszírozás, a fizetési feltételek és az ingatlan-nyilvántartási rendelkezések egymással összhangban, az adott ügylet sajátosságaihoz igazodva kerüljenek kialakításra.
